Eigentumswohnung für das Kind kaufen – der Ratgeber für Eltern in Hamburg

Miete vs. Kauf: Warum sich der Blick auf Hamburg lohnt

Die Angebotsmieten im Schanzenviertel liegen aktuell bei ca. 17–21 € pro Quadratmeter – über ein mehrjähriges Studium kommt so ein erheblicher Betrag zusammen, der als reine Kostenposition verschwindet.

Beim Kauf einer kleinen Eigentumswohnung zahlt die Familie stattdessen in einen Sachwert ein. Das Kind wohnt sicher, ohne Umzugsstress und ohne die jährliche WG-Suche. Nach dem Studium steht die Wohnung als Kapitalanlage, Familienrückzug oder Verkaufsobjekt bereit.

Rechtliche Grundlagen: unentgeltliche Überlassung an das Kind

Die Eltern kaufen die Wohnung im eigenen Namen und lassen sie im Grundbuch auf sich eintragen. Sie können ihrem volljährigen Kind die Wohnung anschließend unentgeltlich überlassen – das gilt zivilrechtlich als Leihe im Sinne der §§ 598 ff. BGB. Es entsteht kein Mietverhältnis, das Kind zahlt keine Miete, und die Eltern müssen keine Mieteinnahmen versteuern.

Alternativ ist eine Vermietung an das Kind mit tatsächlichem Nutzungsentgelt möglich. Wichtig ist dabei (§ 21 Abs. 2 EStG): Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Zwischen 50 % und 66 % ist der volle Werbungskostenabzug nur bei positiver Totalüberschussprognose möglich, unter 50 % wird aufgeteilt. Diese Konstellation sollte in jedem Fall vorher mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.

Schenkungsteuer geschickt nutzen

Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € in zehn Jahren (§ 16 ErbStG). Werden Wohnung oder Kapital anteilig als Schenkung übertragen, stehen einem Kind bei beiden Elternteilen also bis zu 800.000 € steuerfrei zur Verfügung – alle zehn Jahre erneut. Bei einem Kaufpreis wie bei der WE 04 (359.000 €) liegt der Kaufpreis innerhalb des Freibetrags von 400.000 € je Elternteil; individuelle Vorerwerbe und Nebenkosten sind gesondert zu prüfen.

Praktisch üblich sind drei Wege:

• Eltern kaufen und behalten: Die Wohnung bleibt Eigentum der Eltern, das Kind wohnt unentgeltlich. Keine Schenkung, kein steuerlicher Vorgang. Später kann die Wohnung vererbt, verschenkt oder verkauft werden.
• Direktkauf durch das Kind mit Geldschenkung: Die Eltern schenken dem Kind das Kaufpreiskapital (unter Ausnutzung der Freibeträge) und das Kind wird selbst Eigentümer.
• Teilschenkung nach dem Kauf: Eltern kaufen, übertragen später Miteigentum oder das ganze Objekt schrittweise – zum Beispiel als Berufsstart-Geschenk oder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.

Kaufnebenkosten in Hamburg

Beim Immobilienkauf in Hamburg fallen typischerweise diese Nebenkosten an:

• Grunderwerbsteuer: 5,5 % des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 %

In Summe rund 7,0 % zusätzlich zum Kaufpreis. Für die Wohnung WE 04 in der Lerchenstraße 110 zu 359.000 € bedeutet das rund 25.130 € Nebenkosten. Eine Maklercourtage fällt nicht an: Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt durch die Eigentümerin. Die Nebenkosten sind bei der Finanzierungsplanung von Anfang an mit einzurechnen – viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten.

Was passiert nach dem Studium?

Der Charme der Kauflösung liegt in der Flexibilität am Ende der Studienzeit. Drei Szenarien sind typisch:

• Weiter im Familienbesitz: Das Kind zieht in eine größere Wohnung um, die bisherige Studentenwohnung wird an einen neuen Nachmieter oder Studienstarter vermietet.
• Übertragung an das Kind: Die Wohnung wird als Berufsstart-Geschenk oder im Rahmen der Erbfolge unter Nutzung des Schenkungsfreibetrags übertragen.
• Verkauf: Nach zehn Jahren Haltefrist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Die Familie realisiert die Wertsteigerung, die zentrale Hamburger Lagen historisch verlässlich geliefert haben.

Checkliste vor dem Kauf

1. Standort prüfen: fußläufige Nähe zur Hochschule und guter ÖPNV-Anschluss.
2. Bausubstanz und Sanierungsstand des Gebäudes klären (Dach, Fassade, Leitungen).
3. Teilungserklärung und aktuelle Beschlusssammlung der WEG lesen.
4. Höhe des Hausgelds und Stand der Instandhaltungsrücklage einschätzen.
5. Energieausweis, Heizsystem und laufende Nebenkosten prüfen.
6. Finanzierung inklusive Nebenkosten mit einer Bank oder einem unabhängigen Berater rechnen.
7. Steuerliche Konstellation (Eigenkauf, Schenkung, verbilligte Miete) mit Steuerberater klären.
8. Notartermin, Grundbucheintrag und Übergabeprotokoll sauber vorbereiten.

Für Selbstnutzer und Kapitalanleger

Wer selbst einzieht, kann die WE 04 auf der Startseite provisionsfrei direkt von NPC Capital kaufen.

Für Kapitalanleger kann beim Altbau die Gebäude-AfA von 2,5 % jährlich auf den Gebäudeanteil relevant sein; bei einer Neuvermietung ist die Mietpreisbremse zu beachten.